Comparación de precios de propiedades: Estados Unidos y Costa Rica

La comparación entre precios de propiedades en Estados Unidos y en Costa Rica se hace casi siempre con la idea de comprar. Vale la pena hacerla también con la idea de prestar, porque las dos economías no se comportan igual y eso cambia cómo se debe leer una garantía.

La diferencia de fondo no es el precio, es el crédito

En Estados Unidos el precio de una casa está sostenido por un sistema hipotecario profundo: hay financiamiento a treinta años, hay refinanciamiento fácil y hay un comprador con crédito para casi cada rango de precio. El precio y el crédito se sostienen mutuamente.

En Costa Rica no funciona así. Una parte grande del mercado, sobre todo el mercado de extranjeros y el de zonas costeras, se transa en efectivo. La razón es concreta: cada banco fija sus propios requisitos, lo que puede dificultar el crédito bancario para los recién llegados. El comprador extranjero llega con el dinero completo o no compra.

Qué significa eso para quien presta

Dos consecuencias, y las dos importan más que cualquier gráfico de precios:

Primera: el prestamista privado no compite con el banco. En Estados Unidos, quien presta fuera del sistema bancario está atendiendo a un cliente que el banco rechazó. En Costa Rica muchas veces está atendiendo a un cliente que el banco jamás iba a poder atender, aunque tuviera un expediente impecable. Es un mercado desatendido por estructura, no por riesgo.

Segunda: la liquidez de la garantía no es la de un suburbio estadounidense. Una casa en un mercado hipotecario profundo se vende porque hay compradores financiados. Una finca en zona rural de Costa Rica se vende cuando aparece alguien con efectivo. Por eso el margen importa tanto: la protección no viene de que el precio suba, viene de cuánto espacio hay entre el préstamo y el valor.

Por qué el margen se maneja distinto aquí

Nuestro techo es 50% del valor de avalúo, y se prefiere alrededor del 30% o menos. En un mercado donde vender toma tiempo, ese espacio es lo que le da al prestamista la posibilidad de recuperar sin rematar.

Un comprador estadounidense acostumbrado a ver 80% de financiamiento suele preguntar por qué aquí se presta tan poco. La respuesta es que allá el 80% se sostiene sobre un mercado que absorbe la propiedad rápido. Acá no. El número no es conservadurismo, es aritmética de salida.

Comparar precios sin caer en la trampa

Tres advertencias para quien viene del mercado estadounidense:

El valor declarado ante la municipalidad no es el valor de mercado. Suele estar muy por debajo. Sirve para calcular el impuesto, no para calcular una garantía.

Un precio de lista no es un precio de venta. En zonas costeras las propiedades pueden estar publicadas durante años. Lo que importa es a qué precio se cerraron operaciones comparables, no a qué precio se ofrecen.

Hay terreno que no sirve como garantía a ningún precio. Los primeros 50 metros desde la pleamar son zona pública, y la franja siguiente es concesión municipal. Una posesión sin número de finca no puede soportar un gravamen inscrito, valga lo que valga.

La conclusión práctica

Comparar precios entre los dos países dice poco por sí solo. Lo que sí dice algo es por qué existe el prestatario: hay propietarios con patrimonio real y sin acceso a crédito bancario, porque los bancos fijan sus propios requisitos, lo que puede dificultar el crédito bancario para los recién llegados. Mientras eso ocurra, el préstamo respaldado por propiedad tiene demanda.

El rango con el que trabajamos es de 9% a 16% anual, montos desde $50,000, plazos de seis meses a tres años, y el gravamen queda inscrito a nombre de quien presta.

Le puede servir también: cómo se compara invertir en propiedad, negocio o préstamo y qué dice el impuesto municipal sobre una propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Por qué se presta un porcentaje menor del valor que en Estados Unidos?

Porque vender puede tomar más tiempo y el margen protege al prestamista. El máximo es el 50% del valor y se prefiere alrededor del 30% o menos.

¿El valor municipal sirve como referencia para una garantía?

No. Sirve para calcular el impuesto, no para calcular un préstamo.

¿Qué terrenos no sirven como garantía?

Las concesiones en la zona marítimo-terrestre y las posesiones sin número de finca.

¿En qué moneda se hacen los préstamos?

En dólares estadounidenses.

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Y si no encaja, también se lo decimos. Preferimos ahorrarle el tiempo.

Article by Glenn Tellier (Founder of CRIE and Grupo Gap)