Hipotecas o fideicomisos de garantía: ¿cuál es mejor?

Si ha invertido en préstamos de capital en Costa Rica o ha estado investigando al respecto, es posible que ya haya encontrado dos de las formas importantes en que se garantizan los préstamos de capital: hipotecas y fideicomisos de garantía. Es posible que incluso haya escuchado opiniones al respecto. A menudo escuchamos “¡poner todo en un fideicomiso!” como si esa fuera la única forma correcta de obtener cada préstamo.

Primero analicemos las diferencias entre hipotecas y fideicomisos de garantía.

Hipotecas

La mayoría de la gente ya está familiarizada con las hipotecas. Con una hipoteca, el título de propiedad permanece a nombre del deudor, con la hipoteca adjunta como anexo al título (conocido como gravamen en Costa Rica). El inversionista cancela la hipoteca cuando se paga el préstamo, y el gravamen se elimina del título. En caso de incumplimiento, el inversionista presenta un procedimiento de ejecución hipotecaria en los tribunales y la propiedad es subastada por un juez en una subasta pública.

Fideicomisos de Garantía

Con un fideicomiso de garantía, el título de propiedad se transfiere a un tercero, un fideicomisario aprobado por la SUGEF, como garantía del préstamo. Cuando se paga el préstamo, el título se vuelve a transferir del fideicomisario al deudor. En caso de incumplimiento, la propiedad es subastada por el síndico en una subasta privada.

Comparación lado a lado

Concesión de hipoteca: 1,65% del importe de la hipoteca. Cancelación: 0,65% del importe de la hipoteca.

Honorarios del fideicomisario (aprox. $500-1000/año) + 2 transferencias de la propiedad al 3.5% del valor fiscal de la propiedad. La transferencia está exenta solo si el inversionista es un banco.

El procedimiento judicial es simple y directo. Dependiendo de la corte involucrada, el procedimiento tomará meses.

La propiedad se subasta de forma privada, normalmente en la ubicación del fideicomisario. Se trata de fijar una fecha y publicar un aviso en un periódico local.

Si el deudor no desaloja voluntariamente, el mismo tribunal emitirá una orden a la policía para poner al inversionista en posesión por la fuerza si es necesario.

Como no hay autoridad judicial involucrada, el síndico no tiene la misma autoridad legal que un juez, por lo que se debe iniciar un procedimiento administrativo denominado “desalojo administrativo” ante el Ministerio de Seguridad, y si el procedimiento es complejo, pueden declararse incompetente, en cuyo caso el inversionista tendrá que iniciar subastas judiciales para que un juez emita una orden.

La hipoteca está regulada por la ley al igual que el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria. La única defensa del deudor es demostrar que el pago realizado o la cantidad reclamada no es la correcta. Básicamente, un procedimiento probado a prueba de balas que normalmente no es cuestionado por el deudor.

Mayormente regulado por acuerdos privados y, por lo tanto, más posibilidades de que se cometan errores. Normalmente se incluyen cláusulas de arbitraje y muchos deudores las utilizan para retrasar la ejecución hipotecaria o impugnar la ejecución hipotecaria una vez realizada.