Hipoteca o fideicomiso de garantía: cuál conviene al prestamista

Es una de las primeras preguntas que hace quien va a prestar en Costa Rica, y no tiene una respuesta única. Las dos figuras funcionan; sirven para cosas ligeramente distintas. Lo que sigue es la comparación en los términos que le importan a quien pone el dinero.

La hipoteca

Es lo conocido y lo más común. La propiedad sigue a nombre del deudor y sobre ella se inscribe un gravamen a favor del acreedor, con el monto y las condiciones del préstamo. Queda anotada en el Registro y cualquiera puede verla.

Sus ventajas son prácticas: se arma rápido, la conocen todos los abogados del país y su ejecución sigue un camino que los tribunales recorren todos los días. Estar en primer lugar es lo que define la posición del acreedor: si hay más de un gravamen, el orden decide quién cobra primero.

Su límite también es conocido: si hay que ejecutar, el proceso es judicial, y los tiempos los marca el tribunal, no las partes.

El fideicomiso de garantía

Aquí la estructura cambia. La propiedad se traspasa a un fideicomiso y aparece un tercero, el fiduciario, que la mantiene bajo instrucciones acordadas por escrito desde el inicio: si el deudor cumple, la propiedad regresa a sus manos; si no cumple, el fiduciario procede según lo pactado.

El atractivo está justamente en eso: las reglas quedan definidas al principio, entre las partes, en lugar de definirse después. Ahora bien, cómo se desarrolle en la práctica depende mucho de cómo esté redactado ese contrato, y ahí no todos los fideicomisos son iguales.

La diferencia que de verdad pesa aparece cuando el préstamo se complica. La ejecución de un fideicomiso sigue las instrucciones escritas en el contrato y no el calendario de un tribunal, de modo que es bastante más rápida que ejecutar una hipoteca.

Por eso los prestamistas con experiencia suelen pedir un fideicomiso. No es que la figura sea más sofisticada: es que ya vieron cuánto tarda un proceso de ejecución judicial y prefieren no repetirlo.

Cuándo se usa cada una

En la mayoría de los préstamos con propiedad residencial o de finca única, la hipoteca resuelve bien y no hay motivo para complicar la estructura. Es rápida, conocida y su comportamiento es predecible.

El fideicomiso aparece cuando la operación tiene algo particular: varias propiedades, un proyecto que se financia por etapas con desembolsos parciales, más de un acreedor, o una estructura societaria que hace incómoda la inscripción directa. En esos casos, y siempre que el prestamista quiera una salida rápida si algo falla, tener las reglas escritas de antemano justifica la estructura.

Lo que no cambia entre las dos

Ninguna de las dos figuras mejora un mal préstamo. Si la relación entre el monto prestado y el valor de la finca es apretada, o la salida al vencimiento no está clara, la estructura legal no lo arregla. Primero se revisa el expediente; después se decide con qué figura se instrumenta.

Y en ambas, la decisión de ejecutar es del prestamista: cuándo empezar, con cuál abogado y si prefiere negociar antes. Un atraso puntual normalmente se resuelve sin llegar ahí.

Una nota sobre el dinero del cierre

Aparte de la garantía está el manejo de los fondos. Cuando el prestamista se encuentra fuera del país, lo habitual es depositar el dinero en una empresa de custodia y liberarlo el día del cierre, cuando todo está en orden. Aquí explicamos esa figura con más detalle.

Qué revisar si le proponen un fideicomiso

Como todo depende de la redacción, hay puntos que conviene leer con atención antes de aceptar la figura. Quién es el fiduciario y qué experiencia tiene con este tipo de estructura. Qué hecho concreto activa las instrucciones: cuántos días de atraso, con qué notificación previa. Cómo se determina el valor del bien si hay que disponer de él. Qué pasa si el deudor se opone. Y quién paga los honorarios del fiduciario durante la vida del préstamo.

Un contrato que responde esas cinco preguntas con claridad es un buen contrato. Uno que las deja abiertas traslada la incertidumbre al acreedor, que es exactamente lo contrario de lo que la figura promete.

La comparación en la práctica

Puesto en términos simples: la hipoteca es conocida, rápida de constituir y su comportamiento ante los tribunales es predecible porque hay décadas de práctica detrás. El fideicomiso se ejecuta bastante más rápido, porque la salida está escrita en el contrato y no depende del calendario de un tribunal, aunque su resultado sí depende de cómo esté redactado.

Sí hay una diferencia de costo y conviene decirlo sin adornos: el fideicomiso tiene un costo periódico por la labor del fiduciario durante la vida del préstamo; la hipoteca no. Es una cifra modesta frente al monto prestado y no debería ser el motivo para elegir una figura u otra, pero usted verá el número de su expediente antes de decidir.

Quien lleva tiempo prestando en Costa Rica suele inclinarse por el fideicomiso, y la razón es sencilla: ya sabe cuánto puede tardar una ejecución judicial y prefiere tener la salida definida desde el inicio. Para un primer préstamo sobre una vivienda única, la hipoteca sigue siendo una respuesta perfectamente sólida.

Sea cual sea la estructura, el costo del cierre ronda el 8% del monto del préstamo entre honorarios legales y comisión de GAP, y quién lo asume se conversa antes de firmar.

Article by Glenn Tellier (Founder of CRIE and Grupo Gap)