¿Qué pasa si el deudor no paga? Cómo está protegido su préstamo en Costa Rica

Todo préstamo de GAP tiene una garantía real: la propiedad. Cada préstamo está respaldado por una hipoteca de primer grado inscrita en el Registro Nacional, sobre un inmueble titulado en Costa Rica que vale mucho más que el préstamo. Si un deudor dejara de pagar, la ley costarricense le da al prestamista un camino directo, supervisado por un juez, para recuperar su préstamo con esa propiedad. En esta página le explicamos las reglas que GAP aplica a cada prestamista privado en Costa Rica y, paso a paso, qué ocurre con su garantía hipotecaria según el Código Procesal Civil (Ley 9342) si los pagos se detienen.

Read this page in English: What Happens If a Borrower Doesn’t Pay? How Your Loan Is Protected in Costa Rica.

Las reglas de préstamo de GAP

• Siempre en primer grado. Todo préstamo está garantizado con una hipoteca de primer grado sobre un inmueble titulado en Costa Rica, inscrita en el Registro Nacional. GAP nunca coloca préstamos en segundo grado, y cualquier hipoteca existente se cancela antes o en el momento del cierre, de modo que su hipoteca es la primera sobre la propiedad.
• Una relación préstamo-valor conservadora. GAP prefiere préstamos de alrededor del 30% del valor de la propiedad, y el máximo que considera es el 50%. Con un 30%, la propiedad vale más de tres veces el préstamo.
• Desde US$50.000. Los préstamos empiezan en US$50.000, con plazos de 6 a 36 meses e intereses pagados mensualmente.
• Revisado antes de que usted lo vea. Antes de presentarle una operación a un prestamista, GAP ya revisó la propiedad, el título, los documentos y el cierre. Cada oportunidad se presenta con los datos de la propiedad, el avalúo de GAP, la relación préstamo-valor y el plan de salida del deudor.

Si el deudor deja de pagar, la propiedad es la garantía

Lo que protege al prestamista no es la cuota mensual, sino la propiedad que la respalda. El Código Procesal Civil de Costa Rica (Ley 9342), vigente desde 2018, establece exactamente cómo se ejecuta una hipoteca inscrita:

• Una hipoteca inscrita es un título de ejecución (artículo 166). El prestamista no tiene que ganar primero un juicio ordinario largo: va directamente a la ejecución hipotecaria ante el juzgado.
• Las defensas del deudor son muy limitadas (artículo 168). Solo puede alegar que la deuda todavía no es exigible, que ya se pagó o que prescribió, y debe hacerlo dentro de cinco días. Esa oposición no impide que se celebre el remate.
• Todo pasa por el juzgado. En Costa Rica el acreedor no puede quedarse con la propiedad por un simple acuerdo privado: es nula la cláusula que le dé el derecho de apropiarse del bien hipotecado si el deudor no cumple (Código Civil, artículo 421, el pacto comisorio prohibido). La ejecución siempre se hace mediante un remate judicial. Eso le da a todas las partes un camino claro y legal.

Cómo funciona el remate

1. Primer remate. El precio de salida, o base, es normalmente la suma pactada por las partes en la escritura de hipoteca (artículo 157.3).
2. Segundo remate. Si en el primero no hay postores, se celebra un segundo remate al menos cinco días después, con la base rebajada en un 25% (artículo 161).
3. Tercer remate. Si tampoco hay oferentes, se celebra un tercer remate, que inicia con el 25% de la base original.
4. Adjudicación al prestamista. Si en el tercer remate tampoco hay postores, el juzgado adjudica la propiedad al prestamista por el 25% de la base original.

Quién cobra primero

El artículo 164 fija el orden en que se reparte el dinero del remate:

1. Las costas del proceso. Por regla general, el juzgado condena al vencido, es decir al deudor, al pago de las costas (artículo 73), y son lo primero que se paga con el producto del remate.
2. Los gastos de cuido, depósito y mantenimiento del inmueble, desde el embargo hasta que el remate queda firme.
3. Los intereses y el capital del prestamista.

El remanente, si lo hay, se le entrega al deudor.

Por qué una relación préstamo-valor baja protege tanto al prestamista

Un ejemplo sencillo: un prestamista financia un préstamo de US$100.000 sobre una propiedad valorada en US$500.000. Si el deudor deja de pagar y la propiedad va a remate, hay dos resultados posibles:

• Hay un postor. El producto del remate paga las costas y luego los intereses y el capital del prestamista. Lo que sobre se le devuelve al deudor.
• No hay postores. Después de tres remates sin oferentes, el juzgado le adjudica la propiedad al prestamista.

En cualquiera de los dos casos el prestamista está muy bien cubierto, porque la propiedad vale varias veces el préstamo. Ese es el sentido de la relación préstamo-valor conservadora de GAP y de su regla de primer grado: el valor de la propiedad queda muy por encima de lo prestado.

Quién se encarga de todo

Usted no necesita aprender el procedimiento costarricense. GAP y sus abogados se encargan de revisar el título, preparar la escritura de hipoteca, inscribirla en el Registro Nacional y hacer el cierre, y, si alguna vez fuera necesario, de la ejecución. Lo que usted necesita saber son las reglas de esta página, porque todo préstamo de GAP las cumple.

Preguntas frecuentes

¿Mi préstamo queda inscrito?

Sí. Todo préstamo de GAP está garantizado con una hipoteca de primer grado inscrita en el Registro Nacional.

¿Cuál es mi garantía?

La propiedad misma. Su préstamo tiene una garantía real: un inmueble titulado en Costa Rica que vale mucho más que el préstamo.

¿Quién paga las costas si hay una ejecución hipotecaria?

Por regla general, el deudor. El juzgado condena al vencido al pago de las costas, y estas se pagan primero con el producto del remate.

¿Puede el prestamista terminar siendo dueño de la propiedad?

Sí. Si después de tres remates nadie ofrece, el juzgado le adjudica la propiedad al prestamista.

¿Quién se encarga de todo esto?

GAP y sus abogados se encargan del título, los documentos, el cierre y, si alguna vez fuera necesario, de la ejecución.

¿Necesito vivir en Costa Rica para prestar?

No. No necesita residencia ni una dirección local para prestar en Costa Rica. GAP y sus abogados se encargan del cierre y de la inscripción de su hipoteca en el Registro Nacional.

Esta página explica el proceso general según la ley costarricense (Código Procesal Civil, Ley 9342); cada caso lo atienden nuestros abogados.

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Article by Glenn Tellier (Founder of CRIE and Grupo Gap)